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Les diagnostics immobiliers : Quels diagnostics doit-on réaliser ? dans quels cas les demander ?

Presta Diagnostics vous présente les diagnostics immobiliers obligatoires dans le cadre de la vente ou de la location d'une maison ou d'un appartement

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente/location d'une maison ou d'un appartement ne cesse de s'agrandir. Presta Diagnostic vous présente la description de chaque document que vous devez obligatoirement fournir pour pouvoir vendre ou louer votre logement

LOI CARREZ

Faites attention aux vendeurs malhonnêtes et évitez les mauvaises surprises en vous assurant du mesurage exact de la surface privative de votre futur bien, grâce à  la loi Carrez !

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a pour objectif de protéger les acquéreurs de lots de copropriété, contre les vendeurs qui chercheraient à  surestimer la superficie de leur bien. Elle met fin à  la confusion et oblige les propriétaires à  utiliser une méthode unique pour mesurer quelle superficie privative d'un logement peut être consacrée à  l'habitation.

La loi Carrez détaille précisément la surface privative, qui est obligatoirement mentionnée dans tous les documents concernant la vente du bien immobilier. La superficie privative couvre par définition les planchers des locaux clos et couverts apràs déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il est adressé à  tous les biens à  vendre en copropriété dont la superficie est supérieure à  8 m².

Il vous est vivement conseillé de faire réaliser ce diagnostic par un professionnel certifié car toute erreur de mesure de plus de 5 % permet à  l'acquéreur de faire baisser le prix de vente. La validité de ce diagnostic est sans limite tant que de nouveaux travaux n'ont pas été effectués.


LOI BOUTIN

C'est en 2009 que Christine Boutin (ministre du Logement) a apporté de nombreuses réformes concernant la location d'un logement. Elle établit la loi Boutin qui met en place différentes mesures pour renforcer la protection des locataires. Le mesurage Boutin désigne l'obligation pour le propriétaire d'afficher la superficie du logement dans le bail.

Les mesures de superficie dans ce diagnostic immobilier sont différentes des mesures utilisées dans la loi Carrez pour la vente d'un logement, même si ces deux documents ont un objectif commun : informer sur la taille du logement.

Le mesurage de la surface habitable du bien loué est effectué selon les critères de prise en compte définis par cette loi. La surface habitable dans le diagnostic loi Boutin correspond à  "la surface de plancher construite" à  laquelle sans : les murs, les cloisons, les marches d'escaliers, les gaines, les embrasures de portes fenêtre et les pièces dont la hauteur est inférieure à  1,80m.

Contrairement aux autres diagnostics obligatoires pour la location, le mesurage Boutin ne requiert pas l'appel d'un diagnostiqueur certifié. Cependant en cas d'erreur, le locataire peut demander la révision du prix du loyer voire même l'annulation du contrat de bail. Il est donc conseillé de faire appel à  un diagnostiqueur certifié afin d'éviter une éventuelle erreur. L'attestation de métrage Boutin reste valable tant qu'il n'y a pas de modification du bien loué.

DPE ( Diagnostic de Performance Énergétique )

Le Plan Climat a été mis en place il y a quelques années par l’état Français. Il a pour but de diviser par 4 nos émissions de CO2 à l’horizon 2050.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) découle de ce plan climat. Il informe sur la performance énergétique d’un logement ou d’un bâtiment. Celui-ci a été mis en place en 2006 avec un objectif bien précis : fournir un outil performant en termes de maîtrise des dépenses d’énergie et de lutte contre le changement climatique. Seuls les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an, en location saisonnière par exemple, échappent à ce diagnostic.

Le DPE évalue la consommation énergétique et le taux d'émission de gaz à effet de serre d’un bien. C’est un diagnostic immobilier obligatoire à la fois pour la vente et la location d'un logement. Il informe directement le candidat acquéreur ou locataire sur le bien qu'il projette d'acheter ou de louer. En l'absence de DPE ou s'il est erroné, des sanctions s’appliquent.

Seul un diagnostiqueur certifié et indépendant est capable de réaliser un diagnostic de performance énergétique.

La lecture du DPE est facilitée par deux étiquettes bien connues à 7 classes de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise) :

  • L’étiquette énergie pour connaître la consommation d’énergie primaire
  • L’étiquette climat pour connaître la quantité de gaz à effet de serre émise

Le DPE est valide 10 ans si aucuns travaux d’amélioration énergétique n’ont été réalisés.

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DIAGNOSTIC PLOMB

Le diagnostic plomb est obligatoire depuis le 12 aout 2008 pour toute vente d’un bien immobilier construit avant le 1er janvier 1949.

Ce diagnostic consiste à mesurer la concentration en plomb des revêtements du logement (la peinture essentiellement) et son état de conservation. Il faut savoir qu’avec le temps, les peintures au plomb génèrent de la poussière et des écailles qui, si elles sont ingérées, peuvent provoquer de graves intoxications.

Il est indispensable de faire appel à un diagnostiqueur certifié. Il va alors mesurer la concentration en plomb dans les peintures (portes, murs, fenêtres, embrasures, linteaux, moulures, plinthes, plafonds, etc.) à l’aide de rayons X. Son diagnostic va alors regrouper toutes les mesures effectuées et vous indiquera s’il y a un risque d’exposition au plomb (immédiat ou potentiel) et si des travaux obligatoires sont nécessaires.

En cas d’absence de ce diagnostic plomb pour les biens concernés, le vendeur ou le bailleur ne pourra pas faire jouer la garantie de vices cachés. Le diagnostic plomb n'a pas de date de validité s'il est négatif. Par contre, si le diagnostic plomb s'avère positif, le diagnostic est valable un an.

DIAGNOSTIC AMIANTE

L’amiante est interdit en France depuis 1997. C’est depuis cette année que le diagnostic amiante est un diagnostic obligatoire pour tous les logements individuels. Très utilisée pour ses propriétés d’isolation thermique, acoustique ainsi que pour sa résistance au feu, cette structure fibreuse reste encore aujourd’hui très présente dans de nombreux bâtiments. L’amiante est susceptible de se trouver partout : toitures, conduits de ventilation, peintures (intérieures et extérieures), bardages, joints, appuis de fenêtres, canalisations, joints d’étanchéité, colles de faïence et de revêtements de sols, plâtres…

Il est fortement déconseillé aux particuliers d’intervenir sur ces matériaux. C’est un matériau qui constitue un problème majeur de santé publique, l’une des premières causes de décès liés au travail (hors accidents du travail). L’inhalation des fibres d’amiante peut déclencher diverses pathologies dont le cancer du poumon.

Vous devez donc obligatoirement faire réaliser un diagnostic amiante sur votre bien si la date de permis de construire de celui-ci date d’avant le 1er juillet 1997. Les opérations de repérage amiante ne peuvent être réalisées que par des diagnostiqueurs :

  • Disposant d’une certification délivrée par un organisme accrédité par le Comité Français d’Accréditation (COFRAC)
  • Ayant souscrit une assurance spécifique pour ce type de mission

DAPP (Dossier Amiante des Parties Privatives)

Les propriétaires qui souhaitent louer un logement situé dans un immeuble collectif dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 doivent faire réaliser un diagnostic amiante sur les parties privatives (DAPP)

Le Dossier Amiante des Parties Privatives (DAPP) est une mesure de prévention des risques liés à l’amiante. Il est obligatoire pour tous les appartements à usage d’habitation (ainsi que leurs annexes : cave, garage…).

Pour réaliser ce diagnostic, il faut obligatoirement faire appel à un diagnostiqueur certifié dans le domaine Amiante. Le professionnel va alors observer les flocages, calorifugeages et faux-plafonds, pour vérifier qu'aucune trace d'amiante ne s'y trouve. Il n'est pas forcé d'examiner l'intégralité de l'habitation, contrairement à la procédure de diagnostic d'avant-vente.

Le DAPP a la même durée de validité d'un diagnostic amiante. Lorsque le résultat d'un diagnostic est négatif, il a une durée de validité illimitée. D’une autre part, si le rapport est positif, le propriétaire doit faire réaliser des travaux de retrait du produit et des contrôles périodiques (tous les 36 mois).

DIAGNOSTIC TERMITES

Les termites peuvent causer des dégâts très importants sur tous les logements contenant du bois (charpente, poutres, plancher). Mais il n’y a pas que les maisons en bois qui sont concernées par ce problème. Ces petites bêtes peuvent menacer la sécurité de votre habitation et aller jusqu’à provoquer son effondrement. C’est pour cela que certaines mesures ont donc été prises dans les régions les plus touchées pour combattre l’invasion de termites. Dans certaines zones sans risques, ce diagnostic n’est pas obligatoire.

Le document qui permet d’attester qu’un dépistage récent a été réalisé, soit le diagnostic termites est obligatoire depuis le 8 juin 1999, mais uniquement en cas de vente. Si vous optez pour le fait de louer votre maison, vous n'aurez pas besoin de passer par cette formalité. Le diagnostic termites à une durée de validité courte de 6 mois.

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DIAGNOSTIC ELECTRICITE

Le diagnostic permet d'évaluer tous les risques électriques pouvant compromettre la sécurité des personnes et de leurs biens. Toutes les parties privatives du logement sont examinées (cuisine, salon, chambres, salle de bains…) et ses dépendances (garage, terrasse, piscine…).

Que vous vendiez ou si vous le louez, vous aurez l’obligation de fournir un diagnostic électrique dès lors que ses installations d’électricité ont plus de 15 ans. Le diagnostic électricité répond à la nécessité de moderniser et de sécuriser le parc immobilier. Les installations trop anciennes et défectueuses entraînent des risques d'incendie ou d'électrocution. Chaque année plus de 80.000 accidents d'origine électrique en France ! Le diagnostic permet de repérer les anomalies, de responsabiliser les propriétaires et de faire circuler l'information jusqu'aux acquéreurs. Sa durée de validité est de 3 ans pour la vente et de 6 ans pour la location.

DIAGNOSTIC GAZ

Le diagnostic gaz permet de détecter la plupart des risques d'accidents domestiques liés au fonctionnement et à l'état de conservation des installations au gaz. Il entre dans la catégorie des diagnostics immobiliers obligatoires en cas de vente et plus récemment en cas de location lorsque l’installation au gaz date de 15 ans et plus.

Ce diagnostic doit obligatoirement être réalisé par un diagnostiqueur certifié. Lors de son passage il vérifiera :

  • L’état des installations fixes de chauffage et de production d’eau chaude (chaudières, chauffe-bain) fonctionnant au gaz (naturel, butane, propane) et leur raccordement,
  • L’état des tables de cuisson fonctionnant au gaz et leur raccordement
  • L’état des équipements de ventilation et d’aération des pièces où fonctionnent ces appareils

Selon une étude de GRDF, 98% des accidents domestiques liés au gaz sont causés par la vétusté des installations, l'absence d'entretien ou les comportements risqués. Si le document n’est pas annexé à l’acte de vente ou au contrat de location également, l’acquéreur ou locataire peut refuser de signer l’acte de transaction ou demander une réduction du prix de vente/du loyer. Il a une durée de validité de 3 ans pour la vente et de 6 ans pour la location.

ERP ( État des Risques et Pollutions )

Instauré en 2003 et récemment, l'État des Risques et Pollutions (ERP) est un des diagnostics obligatoires devant figurer dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

Un bien immobilier, quelle que soit sa nature est de par sa situation géographique exposé à des risques naturels. L’État des Risques et Pollutions (ERP) est donc un diagnostic immobilier qui regroupe les informations liées aux risques et à certains effets de la pollution des sols. En cas de vente ou de location d’un immeuble, la réglementation prévoit que ces éléments soient transmis à l'acquéreur ou au locataire.

Ce diagnostic informe le futur occupant des risques auxquels le bien est exposé tels que : les inondations, les avalanches, les incendies de forêts, les expositions nucléaires, les risques industriels, les risques sismiques, miniers, les entreprises situées à proximité et manipulant des produits dangereux, les catastrophes naturelles et désormais depuis août 2018 les risques liés au gaz Radon. Cet état des risques peut être complété par un diagnostiqueur immobilier ou par vous-même en demandant un formulaire à la mairie ou à la préfecture.

L’absence de l’ERP lors de l’acte vente ou de la signature du bail peut entrainer une diminution du prix ou l’annulation de la vente ou de la location.

Les nouveaux ERP ont une durée de validité de 6 mois.

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QUELLE EST LA VALIDITÉ DES DIAGNOSTICS IMMOBILIERS POUR UNE VENTE ?

Validité Diagnostic Amiante pour vente Illimité si négatif. En cas de présence d’amiante : un nouveau contrôle dans les 3 ans. Les diagnostics amiante réalisés avant le 1er avril 2013 ne sont plus valides. Décret n° 96-97
Validité DPE pour vente – Diagnostic de Performance Energétique 10 ans, tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués Décret n° 2011-413
Validité Loi Carrez Sans limite tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués Loi n° 96-1107
Validité Diagnostic Electricité pour vente 3 ans Art. R. 271-5 du CCH
Validité Diagnostic Plomb pour vente( CREP ) 1 an si positif, si négatif illimité Décret n° 2006-1653; Art 4
Validité ERP ( Etat des Risques et Pollutions ) 6 mois Décret n° 2005-134; art 4
Validité Diagnostic Gaz pour vente 3 ans Art. R. 271-5 du CCH
Validité Diagnostic Termites 6 mois Art. R. 271-5 du CCH

QUELLE EST LA VALIDITÉ DES DIAGNOSTICS POUR UNE LOCATION ?

Diagnostic Amiante des Parties Privatives (DAPP) pour location Illimité si négatif. En cas de présence d’amiante : un nouveau contrôle dans les 3 ans. Décret n° 96-97
Validité DPE pour location – Diagnostic de Performance Energétique 10 ans, tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués Décret n° 2011-413
Validité Loi Boutin ( Surface Habitable) Sans limite tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués Loi n° 96-1107
Validité Diagnostic Electricité pour location 6 ans Art. R. 271-5 du CCH
Validité Diagnostic Plomb pour location (CREP) 6 ans si positif, si négatif illimité Décret n° 2006-1653; Art 4
Validité ERP (Etat des Risques et Pollutions) 6 mois Décret n° 2005-134; art 4
Validité Diagnostic Gaz pour location 6 ans Art. R. 271-5 du CCH