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Le diagnostic immobilier, quand et pourquoi le faire ? Lorsque vous souhaitez vendre votre bien

Publié le 31/01/2020

diagnostics

C'est la loi. En tant de propriétaire d'un bien immobilier, lorsque vous souhaitez mettre en vente votre bien immobilier, vous avez l'obligation légale de réaliser une série de diagnostic immobilier sur votre bien. Vous devez alors vous tourner vers une nouvelle profession, les diagnostiqueurs immobiliers.

Lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier

Le diagnostic immobilier de votre maison ou de votre appartement lors de la mise en vente est en faite un appellation incorrecte puisqu'il faut plutôt parler d'un dossier de diagnostic technique (DDT). Il s'agit en fait d'une série de diagnostics distincts de votre bien immobilier. Le nombre de diagnostics immobilier à réaliser est en fonction de plusieurs critères : date de construction du bien immobilier, date de l'installation électrique, date de l'installation du gaz (dans ce dernier cas, nous parlons bien du raccordement au gaz de ville et non de l'installation de bouteille de gaz). Ainsi, certains diagnostics immobiliers obligatoires sont communs à tous les cas de figure, et d'autres diagnostics sont surtout fonction de critères d'âges de vos installations ou de votre maison ou appartement.

Les diagnostics immobiliers obligatoires

Il y a plusieurs diagnostics immobiliers auxquels les propriétaires de maison ou d'appartement ne pourront échapper quand ils veulent vendre leur bien. La première obligation légale est le calcul de la surface habitable du bien, ainsi que la diagnostic de performance énergétique (DPE, le diagnostic termites et l'état des risques et pollution (ERP).

Le diagnostic loi carrez

La loi impose de fournir la superficie habitable exacte (celle qui respecte bien les contraintes de la loi carrez) de tous les biens immobiliers d'une surface supérieure à 8m2 dans le dossier de diagnostic technique. la diagnostic Loi Carrez n'est pas obligatoirement réalisé par le diagnostiqueur, mais vivement conseillé par ces derniers car toute erreur de plus de 5% donne à l'acheteur la possibilité de faire baisser le prix de vente. Le mesurage loi carrez doit comprendre la surface des planchers déduite de toutes les surfaces prises par les murs, escaliers et portes. Ce mesurage doit aussi déduire tous planchers des endroits d'une hauteur inférieure à 1,80m et des dépendances non aménagées. Le diagnostic loi carrez n'a pas de limite de validité tant que le propriétaire n'effectue pas de travaux modifiant la superficie du bien immobilier.

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Ce diagnostic de performance énergétique vise à vérifier le niveau d'isolation de votre maison ou de votre appartement, et ainsi analyser les pertes potentielles d'énergie. Dans le cadre du plan climat initié par le gouvernement français pour lutter contre les émissions de CO2, vous devez réaliser un diagnostic de performance énergétique lorsque vous souhaitez vendre votre bien immobilier. C'est l'un des diagnostics obligatoire à réaliser lors de la mise en vente de votre bien immobilier. Ce diagnostic analysera donc le niveau d'isolation de votre maison ou de votre appartement. Le diagnostiqueur vérifiera ainsi les pertes d’énergie de votre logement et leurs sources (isolation des vitres, perte d’énergie par les murs). le résultat du diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement apparaître sur toute annonce de vente d'un bien immobilier. Le diagnostic DPE est valable 10 ans tant que le propriétaire n'effectue pas de travaux modifiant l'isolation du logement.

L'état des risques et pollution: l'ERP

Le Diagnostic d'état des risques et pollution est un diagnostic qui analyse l'environnement du bien immobilier que vous souhaitez vendre. Ce diagnostic fait d'une part apparaitre les risques environnementaux auxquels sont exposés votre logement (incendies, inondations, catastrophes naturelles...), mais aussi les risques issues du voisinage (entreprises manipulant des produits dangereux à proximité de votre maison ou de votre appartement). Le but de ce diagnostic est de mettre en exergue le niveau de risque de votre logement face à son environnement pour les acheteurs. Le diagnostic ERP est valable pour une durée de 6 mois.

Le diagnostic termites

Le diagnostic termites est un diagnostic obligatoire que le propriétaire doit effectuer dès lors qu'un arrêté préfectoral concernant la zone géographique du bien immobilier a été publié. Les diagnostiqueurs immobiliers connaissent les zones géographiques concernées en interrogeant les préfectures. Le diagnostic termites a pour but de vérifier la présence de termites dans votre logement. Ces insectes sont xylophages, c'est à dire qu'elles se nourrissent de bois. En quelques mois seulement, elles sont capable de ronger la charpente d'une maison ou d'un appartement, ce qui compromet la sécurité des personnes si le problème n'est pas traité rapidement. Le diagnostiqueur effectue un contrôle visuel de chaque partie de votre bien immobilier et, si besoin est, effectue des sondages à l'aide d'un poinçon sans aucune détérioration du logement. Si le diagnostic termite abouti à un résultat positif, le propriétaire doit faire une déclaration en mairie et à l'obligation légale d'en informer les futurs acquéreurs en présentant le diagnostic pour s’exonérer de toute garantie des vices cachés. Le diagnostic termites est valable 6 mois.

Le diagnostic à réaliser sous certaines conditions

Certains diagnostics immobiliers doivent être effectué uniquement si votre bien immobilier rempli certaines conditions : date de construction, date de l'installation électrique, date de l'installation du gaz.

Le diagnostic électricité si votre installation électrique date de plus de 15 ans

Le diagnostic électricité doit être réalisé si votre installation électrique date de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur immobilier devra alors vérifier 4 éléments principaux:

  • Vérification des interrupteurs, disjoncteurs et fusibles
  • La présence ou l'absence de borne terre dans votre bien immobilier
  • La présence ou l'absence d'un disjoncteur différentiel résiduel de 30mA
  • Une distance suffisante de protection entre les prises électriques ou les interrupteurs et les points d'eau

Ces vérifications sont nécessaires pour assurer la sécurité des personnes. La France dispose aujourd'hui d'un parc immobilier vieillissant, et les normes de sécurité et de constructions évoluent sans cesse. la bonne réalisation de ces diagnostics immobiliers est là pour assurer la sécurité des personnes. Le diagnostic électricité à une validité de 3 ans.

Le diagnostic gaz si votre installation gaz date de plus de 15 ans

Le diagnostic gaz doit être réalisé si votre installation gaz date de plus de 15 ans. Ce diagnostic gaz est obligatoire uniquement pour les cas de raccordement au gaz de ville, ou à une citerne de gaz. Dans le cas ou votre bien immobilier est alimenté en gaz par des bouteilles indépendantes, le diagnostic gaz n'est pas obligatoire. Le diagnostiqueur immobilier devra alors vérifier la totalité de votre installation gaz, du compteur jusqu'aux appareils alimentés en gaz et aux systèmes de ventilation. En effet le monoxyde de carbone est trop souvent responsable d'intoxication domestiques ou de décès, et cela est souvent dû à une installation vétuste ou une mauvaise aération du logement. Le diagnostiqueur vous fournira alors un diagnostic gaz valable 3 ans, dont la non-présentation pour la vente de votre bien peut être une cause d'annulation de la vente.

Le diagnostic amiante pour les biens construits avant le 1er juillet 1997

Tous les biens immobiliers construits avant juillet 1997 sont soumis à un diagnostic amiante. L'amiante est une matière qui a longtemps été utilisée dans la construction pour ses propriétés isolantes et résistantes aux feux. Mais depuis le 1er juillet 1997, son utilisation est interdite en France (et depuis 2005 en europe) car l'amiante et un matériaux cancérigène. La réalisation d'un diagnostic amiante est donc une obligation légale pour la mise en vente des appartements ou des maisons construits avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic analyse la présence d'amiante, et notera l'état de l'amiante de 1 (bon état - contrôle triennale demandé) à 3 (dégradé - travaux de retrait ou de confinement requis sous 36 mois). la diagnostic amiante dispose d'une durée illimité si aucune trace d'amiante n'a été trouvée.

Le diagnostic Plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949

le diagnostic plomb est obligatoire pour tous les biens immobiliers construits avant 1949. On retrouve du plomb dans les peintures, les revêtements, la tuyauterie. Le diagnostiqueur va tester tous les matériaux pouvant contenir du plomb. Le plomb est interdit en France car il est à l'origine des cas de saturnisme, notamment chez les enfants. Dans un soucis de sécurité des personnes, les propriétaires de maisons ou d'appartements construits avant 1949 ont l'obligation légale de réaliser ce diagnostic plomb. Le diagnostic plomb dispose d'une durée de validité illimité si aucune trace de plomb n'a été détectée

Les contraintes de vos diagnostics lorsque vous vendez votre bien immobilier

Tous les diagnostics que nous venons de décrire doivent figurer dans votre dossier de diagnostic technique lors de la présentation chez le notaire. La non présentation d'un diagnostic obligatoire peut aboutir à une annulation de la vente. Ces diagnostics doivent bien sur faire mention des références de votre bien (adresse du bien, numéro du lot...) 

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