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Le diagnostic immobilier, quand et pourquoi le faire ? Lorsque vous souhaitez louer votre bien

Publié le 03/03/2020

Les diagnostics immobiliers à effectuer pour louer son bien

C'est la loi. En tant que propriétaire d'un bien immobilier, lorsque vous souhaitez mettre en location votre bien immobilier, vous avez l'obligation légale de réaliser une série de diagnostics immobiliers sur votre bien. Vous devez alors faire appel aux services d'un diagnostiqueur immobilier.

Lorsque vous souhaitez louer votre bien immobilier

Le diagnostic immobilier de votre maison ou de votre appartement lors de la location est en fait une appellation incorrecte puisqu'il faut plutôt parler d'un dossier de diagnostic technique (DDT). Il s'agit en fait d'une série de diagnostics distincts de votre bien. Plusieurs critères entrent en ligne de compte pour justifier le nombre exact de diagnostics à réaliser :

  • Date de construction du bien immobilier
  • Date de l'installation électrique
  • Date de l'installation du gaz de ville

Concernant la date d'installation du gaz de ville, il s'agit véritablement de la date de raccordement au réseau de gaz, et non à l'installation d'une bouteille de gaz indépendante dans votre bien. Ainsi, certains diagnostics immobiliers obligatoires sont communs à tous les cas de figure, et d'autres diagnostics sont surtout fonction de critères d'âges de vos installations ou de votre maison ou appartement.

Les diagnostics immobiliers à réaliser obligatoirement pour la mise en location

Il y a plusieurs diagnostics immobiliers auxquels les propriétaires ne pourront se passer quand ils veulent louer leur bien. La première obligation légale est le calcul de la surface habitable du bien, ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic termites et l'état des risques et pollution (ERP).

Le diagnostic loi Boutin

Depuis sa promulgation en 2009, la loi Boutin impose de fournir la superficie habitable exacte de tous les biens immobiliers d'une surface supérieure à 8m2 dans le dossier de diagnostic technique. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le propriétaire doit donc faire effectuer un mesurage exact de la surface habitable dès lors qu'il est vide de meuble et qu'il servira de résidence principale du locataire. Les locations meublées et/ou saisonnières ne sont pas concernées par le diagnostic loi Boutin.

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Il est aussi important de préciser que la surface habitable définie par la Loi Boutin et la superficie privative selon la loi Carrez ne sont pas calculées de la même manière. De ce fait, en votre qualité de propriétaire bailleur, si vous souhaitez vendre votre logement en copropriété, vous devrez faire réaliser un nouveau mesurage selon la Loi Carrez (voir notre article sur les diagnostics obligatoires lors de la vente d'un bien immobilier).

Le diagnostic de performance énergétique ou DPE

Ce diagnostic de performance énergétique vise à vérifier le niveau d'isolation de votre maison ou de votre appartement, et ainsi analyser les pertes potentielles d'énergie. Le secteur du bâtiment constitue la deuxième source de pollution de dioxyde de carbone (CO2) en France, après les transports. Il est responsable de 18% des émissions directes de gaz à effet de serre ( 22% avec celles du chauffage urbain et celles issues de la production de l’électricité) et 45% des consommations d’énergie finale, soit environ 2 tonnes de CO2 par habitant et par an. Ainsi, dans le cadre du plan climat initié par le gouvernement pour lutter contre les émissions de CO2, vous devez réaliser un diagnostic de performance énergétique lorsque vous souhaitez louer votre bien immobilier. Ce diagnostic est obligatoire, et à réaliser avant la mise en location de votre bien immobilier. Ce diagnostic analysera donc le niveau d'isolation de votre maison ou de votre appartement. Le diagnostiqueur vérifiera ainsi les pertes d’énergie de votre logement et leurs sources (isolation des vitres, perte d’énergie par les murs). Le résultat du diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement apparaître sur toute annonce de location d'un bien immobilier. Le diagnostic DPE est valable 10 ans tant que le propriétaire n'effectue pas de travaux modifiant l'isolation du logement.

L'état des risques et pollution: l'ERP

Le Diagnostic d'état des risques et pollution est un diagnostic qui analyse l'environnement du bien immobilier que vous souhaitez louer. Ce diagnostic fait d'une part apparaitre les risques environnementaux auxquels est exposé votre logement (incendies, inondations, catastrophes naturelles...), mais aussi les risques issus du voisinage (entreprises manipulant des produits dangereux à proximité de votre maison ou de votre appartement). Le but de ce diagnostic est de mettre en exergue le niveau de risque de votre logement face à son environnement pour les acheteurs. Le diagnostic ERP est valable pour une durée de 6 mois. Le propriétaire doit faire réaliser un Etat des Risques Naturels (avalanches, cyclones, feux de forêts, inondations, mouvements de terrain, tempêtes, séismes et éruptions volcaniques), Miniers (pour analyser la pollution des sols) et Technologiques pour tout bien immobilier (bâti ou non-bâti) dès lors que vous souhaitez mettre en location votre bien et qu’il est situé en zone de sismicité classée de 1 (risque très faible) à 5 (risque fort) tel que décrit dans le décret du 22 octobre 2010.

Le diagnostic à réaliser sous certaines conditions

Certains diagnostics immobiliers doivent être effectués uniquement si votre bien immobilier rempli certaines conditions : date de construction, date de l'installation électrique, date de l'installation du gaz.

Le diagnostic électricité si votre installation électrique date de plus de 15 ans

Le diagnostic électricité doit être réalisé si votre installation électrique date de plus de 15 ans. Le diagnostiqueur immobilier devra alors vérifier 4 éléments principaux:

  • Vérification des interrupteurs, disjoncteurs et fusibles
  • La présence ou l'absence de borne terre dans votre bien immobilier
  • La présence ou l'absence d'un disjoncteur différentiel résiduel de 30mA
  • Une distance suffisante de protection entre les prises électriques ou les interrupteurs et les points d'eau

Ces vérifications sont nécessaires pour assurer la sécurité des personnes. La France dispose aujourd'hui d'un parc immobilier vieillissant, et les normes de sécurité et de constructions évoluent sans cesse. La bonne réalisation de ces diagnostics immobiliers est là pour assurer la sécurité des locataire. Le diagnostic électricité a une validité de 3 ans.

Le diagnostic gaz si votre installation gaz date de plus de 15 ans

Le diagnostic gaz doit être réalisé si votre installation gaz date de plus de 15 ans. Ce diagnostic gaz est obligatoire uniquement pour les cas de raccordement au gaz de ville, ou à une citerne de gaz. Dans le cas ou votre bien immobilier est alimenté en gaz par des bouteilles indépendantes, le diagnostic gaz n'est pas obligatoire. Le diagnostiqueur immobilier devra alors vérifier la totalité de votre installation gaz, du compteur jusqu'aux appareils alimentés en gaz et aux systèmes de ventilation. En effet le monoxyde de carbone est trop souvent responsable d'intoxication domestiques ou de décès, et cela est souvent dû à une installation vétuste ou une mauvaise aération du logement. Le diagnostiqueur vous fournira alors un diagnostic gaz valable 6 ans, dont la non-présentation pour la location de votre bien peut être une cause d'annulation du bail.

Le diagnostic amiante des parties privatives (DAPP) pour les biens construits avant le 1er juillet 1997

Tous les biens immobiliers construits avant le 1er juillet 1997 sont soumis à la réalisation d'un DAPP. L'amiante est une matière qui a longtemps été utilisée dans la construction pour ses propriétés isolantes. Mais depuis le 1er juillet 1997, son utilisation est interdite en France (et depuis 2005 en Europe) car l'amiante est un matériau dangereux et nocif. La réalisation d'un DAPP est donc une obligation légale pour la location des appartements ou des maisons construits avant le 1er juillet 1997. Ce diagnostic analyse la présence d'amiante, et notera l'état de l'amiante de 1 (bon état - contrôle triennale demandé) à 3 (dégradé - travaux de retrait ou de confinement requis sous 36 mois). Le DAPP dispose d'une durée illimité si aucune trace d'amiante n'a été trouvée.

Le diagnostic plomb pour les biens construits avant le 1er janvier 1949

Le diagnostic plomb est obligatoire pour tous les biens immobiliers construits avant 1949. L'intoxication au plomb, aussi appelé saturnisme, est dangereuse pour la santé. Le plomb est interdit en France car il est à l'origine des cas de saturnisme, notamment chez les enfants. On retrouve du plomb dans les peintures, les revêtements, la tuyauterie. Ainsi, le diagnostiqueur doit tester tous les matériaux pouvant contenir du plomb. Dans un souci de sécurité des personnes, les propriétaires de maisons ou d'appartements construits avant 1949 ont l'obligation légale de réaliser ce diagnostic plomb. Le diagnostic plomb dispose d'une durée de validité illimité si aucune trace de plomb n'a été détectée, mais devra à nouveau être réalisé suite à des travaux de mise en conformité pour s'assurer de l'absence de plomb.

Les contraintes de vos diagnostics lorsque vous louez votre bien immobilier

Tous les diagnostics que nous venons de décrire doivent figurer dans votre dossier de diagnostic technique lors de la signature d'un bail avec vos locataires. La non présentation d'un des diagnostics obligatoires peut aboutir à une nullité du bail de location. Ces diagnostics doivent bien sur faire mention des références de votre bien (adresse du bien, numéro du lot...) mais ils doivent être fait au nom du propriétaire du bien immobilier. Vous ne pouvez utiliser les diagnostics faits par un ancien propriétaire.

Pour demander un devis pour le diagnostic immobilier de votre bien, cliquez ici : devis diagnostics immobiliers 

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